Huurindexatie vergeten bij bedrijfsruimte? Dit kunt u nog doen.
Een jaar niet geïndexeerd, of langer. Het komt vaker voor dan u denkt: na een overname, een wisseling van administratie, een korting in de coronajaren die nooit is teruggedraaid. De indexatie zelf is niet weg. Wat er nog te doen is, hangt af van uw contract en van de tijd die is verstreken. Wij rekenen het voor u uit, gratis.
In een ROZ-contract is de geïndexeerde huur verschuldigd zonder aparte mededeling. Staat er in uw contract "na schriftelijke mededeling" of "verhuurder is gerechtigd", dan ligt het anders. Dat lezen wij als eerste.
Niet in één stap. De CBS-rekenhulp rekent september 2021 tegen september 2026 gerust in één keer uit, maar een contract indexeert ieder jaar opnieuw op de huur van het jaar ervoor, met de cijfers van vier en zestien maanden vóór de indexatiedatum.
Rekenvoorbeeld · CBS 86141NED, alle huishoudens
Huur € 2.500 per maand, indexatie per 1 januari, voor het laatst geïndexeerd per 1 januari 2022
Rekenvoorbeeld: huur € 2.500 per maand, voor het laatst geïndexeerd per 1 januari 2022
Per 1 januari
Indexatie
Huur volgens contract
2023
+14,53%
€ 2.863,26
2024
+0,22%
€ 2.869,63
2025
+3,49%
€ 2.969,78
2026
+3,18%
€ 3.064,16
2027
+3,43%
€ 3.169,16
ruim € 20.000
Wie nog steeds € 2.500 factureert, heeft tot en met oktober 2026 ruim € 20.000 niet in rekening gebracht.
Dit is een rekenvoorbeeld op basis van de cijfers van het CBS (tabel 86141NED, opgehaald 20 oktober 2026), zonder verjaring, rente of contractuele afronding. Wat het bij u wordt, hangt af van uw contract en uw facturen.
Uit de rechtspraak
Gerechtshof Amsterdam · 2012
€ 18.627,87toegewezen
Jarenlang niet geïndexeerd, toch verschuldigd.
Een verhuurder van een winkelruimte indexeerde de huur na 1993 niet meer.
Lees de hele samenvatting
In 2009 vorderde hij de gemiste indexatie over de jaren vanaf 2004, € 18.627,87, en voortaan de volledig geïndexeerde huur. De kantonrechter wees dat grotendeels af. Het hof vernietigde dat vonnis: volgens het contract werd de geïndexeerde huur elk jaar vanzelf de geldende huur, zonder aparte mededeling. Dat de verhuurder jarenlang niets had gevraagd, gaf geen grond om te vertrouwen dat het bij de oude huur bleef. Het hof wees beide vorderingen toe. Gerechtshof Amsterdam, 10 april 2012, gepubliceerd 7 juni 2012. Een uitspraak in cassatie vonden wij niet.
Gerechtshof Amsterdam · 2017
€ 32.008,25toegewezen
Iedere maand verjaart apart.
Een verhuurder van een bedrijfsruimte maakte in november 2013 voor het eerst aanspraak op de niet geïndexeerde huur.
Lees de hele samenvatting
Volgens het contract gold de aangepaste huur ook zonder mededeling. Anders dan de kantonrechter oordeelde het hof dat het blijven factureren van de oude huur niet betekende dat de verhuurder van indexering had afgezien. Wel waren de maandtermijnen van vóór 26 november 2008 verjaard: meer dan vijf jaar vóór zijn eerste aanspraak. Voor de latere maanden telde het hof alle indexeringen sinds 1999 mee. Toegewezen: € 32.008,25 over december 2008 tot en met februari 2016. Gerechtshof Amsterdam, 14 maart 2017, gepubliceerd 27 maart 2017. Een uitspraak in cassatie vonden wij niet.
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden · 2024
€ 14.371,11toegewezen
Een eigen e-mail kostte de jaren vóór 2020.
Een verhuurder van een bedrijfsruimte met bedrijfswoning had tien jaar niet geïndexeerd.
Lees de hele samenvatting
Eind 2019 kondigde hij 10% huurverhoging aan wegens gestegen kosten. Op het bezwaar van de huurder tegen terugwerkende kracht antwoordde hij dat daarvan "geen sprake" was. Later vorderde hij toch de gemiste indexatie vanaf november 2017: € 35.937,30. Het hof las zijn e-mail zo dat hij de indexering vóór 1 januari 2020 had prijsgegeven, ook al hoefde hij indexering niet aan te kondigen. Voor de periode vanaf 2020 wees het hof wel € 14.371,11 toe. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17 december 2024. Een uitspraak in cassatie vonden wij niet.
Dit soort zaken is waarom wij bestaan. Wij beginnen bij het contract en de laatste factuur, en daarna bij een gesprek met uw huurder.
Wat u nog in rekening kunt brengen
Voor opeisbare huurtermijnen geldt in beginsel een wettelijke termijn van vijf jaar (art. 3:308 BW). Geeft uw contract recht op jaarlijkse huurverhoging, dan kan het deel binnen die termijn mogelijk nog worden teruggevraagd. Wij controleren per termijn wat resteert.
Bij maandelijkse termijnen schuift de termijn iedere maand op. Een geldige schriftelijke verklaring kan een nieuwe termijn laten beginnen. Juridisch heet dit stuiting (art. 3:317 BW). De inhoud, verzending, ontvangst en opvolging moeten aantoonbaar zijn. De gratis controle zet zo'n termijn niet automatisch opnieuw aan. Wij handelen pas na een aparte opdracht en volmacht.
Omdat iedere maandtermijn afzonderlijk verjaart, verschuift het oudste deel dat u nog kunt terugvragen iedere maand een maand op. Vindt u een verschil, dan heeft u drie mogelijkheden:
laten controleren en zo nodig de verjaring stuiten,
bewust laten rusten,
of een eerdere matiging met uw huurder vastleggen.
Welke termijnen voor u gelden, hangt af van uw contract en uw afspraken. Wij controleren dat per dossier.
Een voorbeeld: in een contract met indexatie per 1 januari is de verhoging van januari 2022 nooit gefactureerd. Dan verjaart de eerste verhoogde maandtermijn in januari 2027, als niets is gestuit. Voor de grotere verhogingen van 2023 begint dat in januari 2028.
Ik indexeerde jarenlang niet. Ben ik mijn recht dan kwijt?
Niet automatisch. Alleen lang wachten is meestal niet genoeg om uw recht te verliezen. Latere afspraken, toezeggingen of ander gedrag kunnen uw positie wel veranderen. Daarom bekijken wij ieder dossier afzonderlijk.
Lees de toelichting
Begin met uw oorspronkelijke contract. Latere contractwijzigingen, relevante e-mails en overzichten van ontvangen huur kunt u daarna toevoegen. Uw administratie hoeft nog niet compleet te zijn. Als belangrijke informatie uiteindelijk ontbreekt of serieus wordt betwist, vragen wij het bedrag niet zonder meer terug.
Zijn de algemene bepalingen niet vóór of bij ondertekening aan uw huurder gegeven, dan kan hij daar tegenin gaan; wij kijken daar als eerste naar.
Per jaar de huur volgens uw contract en het verschil met uw factuur.
Een overzicht per maandtermijn hoe de tijd loopt (blok "Termijnen en tijd" in uw dossier).
En drie keuzes: laten controleren en zo nodig stuiten (dat is onze opdracht, 20% exclusief btw over wat uw huurder alsnog betaalt), bewust laten rusten, of een eerdere matiging met uw huurder vastleggen in een allonge.
U kiest; wij versturen niets aan uw huurder zonder uw opdracht.
